그동안 손품 및 임장을 다녔던 지역들에 대한 2차 점검

안녕하세요. 투자 꿈나무 투꿈이입니다.

 

오늘은 1차 중간 점검 이후 손품 및 임장을 다녔던 지역들에 대한 결과를 분석 및 정리하려고 합니다.

그동안 손품 및 임장을 다녔던 지역들에 대한 1차 중간 점검

 

1차 중간 점검 이후 진행했던 손품 및 임장 포스팅 링크를 아래에 정리해보았습니다.

십정동 주공 뜨란채

[22.06.11] 십정동 주공뜨란채 임장 일지 (주말)

[22.06.10] 십정동 주공뜨란채 임장 일지 (평일 야간)

 

경기도 부천시 상동

[손품 단계] 경기도 부천시 상동 지역 분석

 

서울특별시 도봉구 도봉동

[손품 분석+단지 임장] 서울시 도봉구 도봉동 단지 분석

 

 

서울특별시 노원구 월계동

[단지 임장] 서울시 노원구 월계동 단지 분석

[손품 단계] 서울특별시 노원구 월계동 지역 분석

 

서울특별시 노원구 중계동

[매물 임장] 서울특별시 노원구 중계동 매물 분석

[단지 임장] 서울시 노원구 중계동 단지 분석

[손품 단계] 서울특별시 노원구 중계동 지역 분석

 

서울특별시 노원구 하계동

[매물 임장] 서울특별시 노원구 하계동 매물 분석

[단지 임장] 서울시 노원구 하계동 단지 분석

[손품 단계] 서울특별시 노원구 하계동 지역 분석

 

 

임장을 다녀본 결과, 저는 하계 장미 아파트, 하계 한신 아파트, 중계 무지개 아파트가 가장 끌렸습니다.

 

아파트 실거래가를 통하여 가격의 흐름을 확인해본 결과, 장미 아파트가 항상 더 높은 가격대를 형성하고 있었으나, 현재는 장미 아파트와 다른 아파트와의 가격이 큰 차이를 보이지 않았습니다. (최저가 기준 10% 정도)

 

 

각 후보지에 대해서 정리하기 전의 제 생각은 이랬습니다.

후보지	평가
하계동 한신	세이프존, 홈플러스, CGV, 병원, 소방서 모두 도보 5분 이내 갈 수 있는 인프라 최강
하계동 장미	도보 10분 이내로 한신의 인프라를 누릴 수 있고 재건축 호재와 동북선 호재가 있는 호재 최강
중계동 무지개	학교까지의 거리, 여고 학군, 학원가를 누릴 수 있음

 

그럼 먼저 직주 근접에 대해서 따져보겠습니다. 세 아파트 모두 큰 차이가 없는 것 같습니다.

후보지	직주 근접 평가
하계동 한신	광화문역 45분, 그 외 주요 지역(강남, 여의도, 판교, 가디역) 1시간
하계동 장미	광화문역 50분, 그 외 주요 지역(강남, 여의도, 판교, 가디역) 1시간
중계동 무지개	광화문역 50분, 그 외 주요 지역(강남, 여의도, 판교, 가디역) 1시간

 

그 다음은 학군 및 학원가 입니다. 중계동 무지개 아파트가 학교까지의 거리는 매우 가깝지만, 여고를 제외한 학군은 아쉬웠습니다. 그리고 세 아파트는 모두 중계동의 학원가를 어느 정도는 공유한다고 볼 수 있습니다.

후보지	학군 및 학원가 평가
하계동 한신	초,중,고등학교는 750M 정도 떨어져있으며, 학업 성취도는 80% 이상으로 나쁘지 않음 중계동 바로 근처로 중계동의 학원가를 어느정도는 공유한다고 볼 수 있음
하계동 장미	초품아 아파트로써 중,고등학교는 750M 정도 떨어져있으며, 학업 성취도는 80% 이상으로 나쁘지 않음 중계동 바로 근처로 중계동의 학원가를 어느정도는 공유한다고 볼 수 있음
중계동 무지개	초중고 모두 350M 이내에 위치하고 있음. 다만, 학군 자체는 조금 많이 아쉬움 서울에서 두 번째로 큰 학원가를 보유한 중계동으로 학원가는 1등임! (다만, 은행 사거리까지 거리가 있음)

 

다음은 인프라에 대해 따져 보도록 하겠습니다. 여기서는 한신 아파트가 다른 아파트 대비 뛰어난 인프라를 가지고 있었습니다. 장미와 무지개 아파트도 한신의 아파트를 공유하고 있어 거리의 차이는 있지만, 모두 뛰어나다고 볼 수 있습니다.

후보지	인프라 평가
하계동 한신	집 근처에 세이프존, 홈플러스, 아울렛, CGV, 소방서, 경찰서, 병원 등 엄청난 인프라를 가지고 있음
하계동 장미	한신 보다는 도보 5분 정도 더 걸리지만, 세이프존, 홈플러스, 아울렛, CGV, 소방서, 경찰서, 병원 등 엄청난 인프라를 가지고 있음
중계동 무지개	한신 보다는 도보 5분 정도 더 걸리지만, 세이프존, 홈플러스, 아울렛, CGV, 소방서, 경찰서, 병원 등 엄청난 인프라를 가지고 있음

 

마지막으로 직주 근접, 학군, 인프라를 제외한 나머지를 따져보겠습니다. 하계동 장미 아파트가 다른 아파트 대비 뛰어난 호재를 가지고 있었습니다. 하계동 최초 안전 진단 통과 호재와 동북선을 통한 더블 역세권 호재라는 굵직한 호재이지요.

후보지	나머지 평가
하계동 한신	동북선 26년 완공 시 더블 역세권 (56m2는 대지지분 4.72평)
하계동 장미	하계동 최초로 안전 진단 통과 (56m2는 대지지분 7.95평) 동북선 26년 완공 시 더블 역세권 세탁기 별도 자리 존재
중계동 무지개	지역 난방으로 쓴 만큼만 돈이 나옴 (56m2는 대지지분 7.73평) 화장실 내부에 세탁기 자리가 있다는 단점이 있음

 

이렇게 분석 해 본 결과, 집 값 상승의 호재가 많고 학군과 인프라도 1등은 아니지만, 준수한 수준을 유지하고 있는 장미 아파트가 개인적으로 좋아보였습니다.

직주 근접 : 하계동 장미 = 하계동 한신 >= 중계동 무지개

학군 및 학원가 : 중계동 무지개 = 하계동 장미 = 하계동 한신

인프라 : 하계동 한신 > 중계동 무지개 > 하계동 장미

호재 : 하계동 장미 > 하계동 한신 > 중계동 무지개

 

재건축에 제일 중요하다고 볼 수 있는 대지지분이 장미 아파트가 낮다는 이야기가 있어 직접 확인해본 결과, 8평 정도로 낮은 것은 맞았지만, 주변 아파트 대비해서는 상대적으로 약간 높은 편인 것을 확인하였습니다.

 

만약 하계역 근방에 재건축이 진행된다면 장미 아파트가 절대적인 대지 면적은 낮지만, 상대적으로 낮지는 않기 때문에 용적률 제한 해제(희망사항) 등 재건축이 가능할 수 있다고 보았습니다.

※ 오세훈 서울 시장의 직접 와서 이야기를 했다고 하나, 이는 큰 영향은 없을 것으로 보임

 

저의 최종 선택은 하계동 장미 아파트 입니다. 물론 이 선택은 언제든지 바뀔 수 있습니다.

 

아직은 어떻게 다음 단계를 진행해야 할 지도 막막한 상황인데요. 조금 더 차분하게 분석을 해보고 결정을 내릴 수 있도록 하겠습니다.

 

오늘도 블로그에 방문해주셔서 감사드립니다!