그동안 손품 및 임장을 다녔던 지역들에 대한 1차 중간 점검

안녕하세요. 투자 꿈나무 투꿈이입니다.

 

오늘은 그동안 손품 및 임장을 다녔던 지역들(부평구, 미추홀구, 남동구, 서구, 의정부시) 중 집중적으로 봐야될 지역들을 선정하기 위한 1차 중간 점검을 진행하고자 합니다.

 

그동안 작성한 지역 분석 및 임장 결과에 대한 포스팅이 궁금하신 분들은 아래의 링크를 참고해주시기 바랍니다.

 

도화동

2022.04.07 - [손품 단계] 미추홀구 도화동 지역 분석

[손품 단계] 미추홀구 도화동 지역 분석

2022.04.09 - [단지 임장] 미추홀구 도화동 단지 분석

[단지 임장] 미추홀구 도화동 단지 분석

 

주안동

2022.04.08 - [손품 단계] 미추홀구 주안동 지역 분석

[손품 단계] 미추홀구 주안동 지역 분석

2022.04.09 - [단지 임장] 미추홀구 주안동 단지 분석

[단지 임장] 미추홀구 주안동 단지 분석

2022.05.21 - [매물 임장] 인천시 미추홀구 주안동 매물 분석

[매물 임장] 인천시 미추홀구 주안동 매물 분석

 

숭의동

2022.04.11 - [손품 단계] 미추홀구 숭의동 지역 분석

[손품 단계] 미추홀구 숭의동 지역 분석

2022.04.23 - [단지 임장] 미추홀구 숭의동 단지 분석

[단지 임장] 미추홀구 숭의동 단지 분석

 

간석동

2022.04.13 - [손품 단계] 남동구 간석동 지역 분석

[손품 단계] 남동구 간석동 지역 분석

2022.04.23 - [단지 임장] 남동구 간석동 단지 분석

[단지 임장] 남동구 간석동 단지 분석

2022.05.21 - [매물 임장] 인천시 남동구 간석동 매물 분석

[매물 임장] 인천시 남동구 간석동 매물 분석

 

십정동

2022.04.09 - [손품 단계] 부평구 십정동 지역 분석

[손품 단계] 부평구 십정동 지역 분석

2022.04.09 - [단지 임장] 부평구 십정동 단지 분석

[단지 임장] 부평구 십정동 단지 분석

2022.05.14 - [매물 임장] 인천시 부평구 십정동 매물 분석

[매물 임장] 인천시 부평구 십정동 매물 분석

 

석남동

2022.04.12 - [손품 단계] 서구 석남동 지역 분석

[손품 단계] 서구 석남동 지역 분석

2022.04.23 - [단지 임장] 서구 석남동 단지 분석

[단지 임장] 서구 석남동 단지 분석

 

호원동

2022.04.29 - [손품 단계] 경기도 의정부시 호원동 지역 분석

[손품 단계] 경기도 의정부시 호원동 지역 분석

2022.04.30 - [단지 임장] 경기도 의정부시 호원동 단지 분석

[단지 임장] 경기도 의정부시 호원동 단지 분석

2022.05.08 - [매물 임장] 경기도 의정부시 호원동 매물 분석

[매물 임장] 경기도 의정부시 호원동 매물 분석

 

가능동

2022.04.29 - [손품 단계] 경기도 의정부시 가능동 지역 분석

[손품 단계] 경기도 의정부시 가능동 지역 분석

2022.04.30 - [단지 임장] 경기도 의정부시 가능동 단지 분석

[단지 임장] 경기도 의정부시 가능동 단지 분석

2022.05.15 - [매물 임장] 의정부시 가능동 매물 분석

[매물 임장] 의정부시 가능동 매물 분석

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중간 점검 결과

손품 및 단지 임장을 거치면서 실제로 살고 싶지 않다는 느낌을 받은 일부 지역을 제외한 "주안동, 간석동, 십정동, 호원동, 가능동"에 매물 임장을 다녀왔는데요. 각 지역마다 여러 장점과 단점이 있었습니다. 이러한 부분들을 정리해보면 최종 후보지 결정을 내리는데 큰 도움이 될 것 같습니다.

 

 

 

모든 것을 종합해봤을 때 개인적으로 마음에 든 단지는 "호원동의 한주 5차, 주안동의 현대홈타운, 십정동의 주공뜨란채" 이었습니다.

 

최종 후보지로 선택된 3개의 단지에서 더 많은 집을 보러 다닐 계획이며, 3개의 단지가 선택된 이유는 아래와 같습니다.

 

호원동 한주 5차

직주 근접 : 판교와 가디만 아니면 출퇴근 하는데 큰 문제가 없어보였고 판교와 가디로 출퇴근 하는 수요가 호원동으로 오는 경우는 적을 것 같다고 판단했습니다.

학군 : 초,중학교가 그리 멀지 않은 거리에 있었고 조그만 학원들이 일부 모여있었습니다.

인프라 : 비교 대상 중 압도적 1위로 가장 살기 좋았습니다. 실거주 목적도 있기 때문에 이 부분이 마음에 들었습니다.

집 퀄리티 : 아직 집을 하나밖에 못봐서 단언하기는 좀 그렇지만 그래도 서비스 면적인 베란다가 양쪽으로 있어서 리모델링을 한다는 가정하에는 나쁘지 않다고 판단했습니다.

가격 : 3억 7천으로 충분히 매수 가능한 영역에 있었고 전세가율 또한 높아 괜찮다고 판단했습니다.

향후 개발 호재 : GTX-C가 바로 옆인 의정부역에 들어오게 되어 직접적인 영향을 받아 가격이 크게 상승할 가능성이 있어 보입니다. 그리고 하수처리시설도 현대화(지하화 및 공원 형성)한다고 하니 안좋은 영향이 조금은 줄어들 것 같습니다.

 

주안동 현대홈타운

직주 근접 : 판교만 아니면 출퇴근 하는데 대략 1시간 정도가 소요되어 비교 대상 중 가장 좋다고 판단했습니다.

학군 : 초등학교만 가까운 거리에 있었고 중,고등학교는 꽤 먼 거리에 있었습니다. 학원가라고 볼 수 있는 지역도 없어서 조금 아쉬웠던 것 같습니다. 다만, 초등학교가 근거리에 있어 어린 자녀를 둔 학부모들의 수요는 조금 있을 것 같습니다.

인프라 : 미추홀구 부도심으로 꽤 큰 상권이 형성되어 있었습니다. 다만, 낡은 건물에 있는 상가들이 많아 퀄리티가 좋은 상권이 많다고는 보기 힘들 것 같습니다.

집 퀄리티 : 2002년 준공으로 입주 상태도 괜찮았고 부분 수리만 하면 충분히 살 수 있을 것 같다는 생각을 했습니다.

가격 : 3억 8천으로 충분히 매수 가능한 영역에 있었지만 전세가율이 53%로 지금 사기에는 조금 비싸다는 생각이 들었습니다. 전세가와 매수가의 차이가 줄어드는 경우에만 매수를 고민해볼 것 같습니다.

향후 개발 호재 : GTX-B가 들어오게 되면 인천선으로 갈아탄 뒤(10분정도 소요) 탈 수 있어 호원동만큼은 아니지만 그래도 영향을 받을 것 같습니다. 다만, GTX-B가 GTX-C보다는 조금 더 더디게 진행되고 있는 것 같습니다.

십정동 주공뜨란채

직주 근접 : 판교를 제외한 거의 모든 주요 일자리에 1시간 이내로 갈 수 있으며, 주안동의 급행을 제외하고는 제일 좋은 위치라고 판단했습니다.

학군 : 초,중,고 모두 거리 상으로는 매우 가까웠지만 실제로 초등학교로 가는 길목에는 골목이 많아 위험한 느낌이 있었습니다. 또한, 부평서여자중학교를 비롯한 근방에 학교들은 학업성취도가 꽤 높은 수준이었습니다.

인프라 : 십정동 자체에는 인프라가 매우 부족했지만 부평아트홀센터도 있고 2KM 이내에 아울렛과 홈플러스도 있어 조금이나마 단점을 줄여줬습니다. 거리가 조금 있지만 동암역으로 내려갈 경우 조금은 상권이 구성되어 있습니다.

집 퀄리티 : 2005년 준공으로 입주 상태도 괜찮았고 화장실도 2개라 선호하는 사람들이 많을 것 같습니다.

가격 : 3억 6천으로 충분히 매수 가능한 영역에 있으며 가격 자체는 다른 단지와 마찬가지로 많이 올랐지만 그동안의 시세 흐름 상 보통 비싼 가격이던 주공뜨란채가 다른 단지 대비 저렴한 매물이 있는 것으로 보아 저평가 되었다고도 볼 수 있을 것 같습니다. 아무래도 대단지 아파트인 더샵부평센트럴이 들어오다보니 잠시동안 주공뜨란채의 인기가 시들지 않았을까 조심스레 예측해봅니다.

향후 개발 호재 : GTX-B가 들어오게 되면 인천선으로 갈아탄 뒤(10분정도 소요) 탈 수 있어 호원동만큼은 아니지만 그래도 영향을 받을 것 같습니다. 다만, GTX-B가 GTX-C보다는 조금 더 더디게 진행되고 있는 것 같습니다.

 

2006년~2022년까지 3개 단지의 시세 흐름

시세 흐름

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LTV 80%가 시행될려면 최소 2~3개월이라는 시간이 남아있기 때문에 그동안 더 많은 지역과 단지를 분석해서 임장을 다닐 계획입니다. 그렇기 때문에 이번에 내린 결론이 최종 결론이 되지 않을 수 있습니다.

 

어디까지나 부린이인 제가 생각한 내용들을 작성한 것으로 절대 참고용으로만 사용해주세요.

 

이것으로 포스팅을 마치겠습니다. 블로그에 방문해주셔서 감사합니다.