[책 리뷰] 김학렬의 부동산 투자 절대 원칙 - 김학렬(빠숑)

안녕하세요 투자 꿈나무 입니다.

 

오늘은 부동산 투자의 기본의 중요성에 관해 강조하고 또 강조하고 있는 "김학렬의 부동산 투자 절대 원칙"을 리뷰하도록 하겠습니다.

 

제가 부동산 책을 그렇게 많이 읽어본 것은 아니지만, 가장 기본 중의 기본이라고 할 수 있는 투자 마인드와 입지 평가에 대해 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 설명하고 있다는 점이 너무나도 감명 깊었습니다. 다만, 200 페이지 정도 되는 분량이 재개발 및 재건축의 표로 사용된 것은 빠숑님의 가르침을 한 글자라도 더 배우고 싶은 입장으로서는 많이 아쉬웠습니다.

 

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저는 이 책을 가족이나 지인분들께 추천드리고 싶습니다.

 

책 별점

구분	점수
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
구성
내용
공감도
200P 표
추천도

 

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책 리뷰

1. 이 책을 추천해주고 싶은 독자

 

저는 이 책을 투자에 관심 있으신 모든 분들에게 추천드리고 싶습니다.

 

2. 이 책이 갖고 있는 가장 큰 장점

 

이 책이 갖고 있는 가장 큰 장점은 부동산 투자의 기본이라고 할 수 있는 투자 마인드와 입지 평가를 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 설명해준다는 점입니다.

 

책을 읽으면서 제가 부족한 부분들을 많이 느낄 수 있었습니다. 하나의 사례로 학군을 확인하는 과정에서 중학교는 학업 성취도만을 보고 있었는데 해당 부분 못지 않게 특목고 진학률이 중요하다는 점을 알 수 있었습니다.

 

그리고 너무 성급하게 결정하지 말고 사려고 하는 매물에 대한 정확한 분석(입지 평가, 상품 평가, 가격 평가)을 마무리한 뒤 매수해도 괜찮다라고 조언하신 부분이 너무나도 좋았던 것 같습니다.

 

제가 책을 읽으면서 크게 공감이 되었던 내용들이나 좋다고 생각한 내용들을 아래에 정리해보았습니다.

 

- 책 내용 중 발췌 -

 

1980년대 아파트들은 일단 주차 가능 대수가 적다. 세대당 한 대가 안 된다. 1990년대 아파트들은 지하 주차장이 없는 단지가 꽤 많다. 2000년 전후 아파트들은 지하 주차장이 있어도 엘리베이터로 연결이 안 되는 경우가 꽤 많다. 주차장 컨디션만 해도 이렇게 4단계로 구분할 수 있다.

2000년대 중반 아파트까지는 조경 공간이라 할 수 있는 공간이 거의 없었다. 지상 조경 공간은 지상 주차장이 없어야 가능하다. 결국 지상 주차장이 완변학게 없어진 2009년(래미안퍼스티지, 반포자이) 이후에만 지상 조경 공간의 비교가 가능하다. 결국 2010년 전후로 상품력이 나누어진다.

마지막으로 커뮤니티 공간이다. 헬스 클럽, 실내 골프 연습장, 독서실, 입주민 카페 등의 유무만 놓고 비교해도 천차만별이다. 이것은 최근에 준공되는 아파트에서도 있는 아파트와 없는 아파트로 나뉜다. 당연히 더 많이 갖출수록 시세가 더 높다.

모든 의사결정은 직접 고민하고 공부한 결과에 따라 해야 한다. 그래야 후회가 적다.

매도를 잘하기 위해서는 매도하고 싶을 때 언제든지 매도할 수 있는 물건을 매수해야 한다. 가격만 조정해 주면 언제든 팔리는 물건을 사야 한다. 그게 결국 입지다.

가장 먼저 입지를 공부해야 한다. 입지 공부는 수요가 증가하는지 줄어드는지에 대한 미래 가치 공부다. 입지 공부와 함께 상품 공부를 해야 한다. 지금 어떤 상품들이 핫한지, 단기 트렌드인지 장기 트렌드인지 공부해야 한다. 마지막으로 적정 가격 판단을 위한 공부를 해야 한다. 싼 가격을 찾는 것이 아니라, 비싸더라도 더 비싸질 수 있는 가격대인지 판단하는 기준을 세워야 한다.

일자리, 교통, 교육, 상권이 모두 갖춰진 입지가 바로 강남권이다. 그래서 시세가 높다. 강남권보다 시세가 상대적으로 낮은 지역들은 강남권이 가지고 있는 프리미엄 요인들 중 한두 개씩을 제외하면 된다.

지하철의 가치는 일자리 노선으로부터의 역할이 기준이 되기 때문에 일자리 노선으로서의 중요도가 떨어지면 그만큼 가치가 낮아진다.
1등급 강남구.서초구와 연결되는 노선 (2,3,7,9호선, 신분당선)
2등급 종로.종로구, 여의도, 금천구, 마포구와 연결되는 노선 (1,4,5,6호선, 공항철도)
3등급 그 외 지역으로의 출퇴근 노선 (1~9호선 중 강남권까지 50분 이상 소요되는 지역)
4등급 출퇴근 노선이 아닌 역세권 (수인선, 용인.의정부 경전철, 인천지하철 1~2호선)

미취학 아동을 위한 양질의 시설이 많은 지역이 유리하다. 공립, 시립, 구립 교육 시설 개수가 많은 입지가 좋은 입지다. 초등학교 입지는 안전성 부분만 고려하면 된다. 가깝고 주변에 유해 환경이 없으면 좋은 입지다. 중학교 입지는 일반고보다는 특목고를 많이 보내는 중학교가 있는 지역이 좋은 학군에 속하게 된다. 고등학교 입지는 좋은 대학으로의 진학률이 높은 지역이 좋은 학군에 속하게 된다.

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교육 환경의 중요도는 점점 낮아지고 있다. 왜냐하면 학생 수가 절대적으로 감소하고 있고 이에 따라 대학 진학률이 높아지고 있기 때문이다. 교육 프리미엄이 반영될 만한 입지가 점점 줄어들고 있기 때문에 교육 프리미엄이 있는 입지와 없는 입지가 확연하게 분리될 것이다.

아들을 둔 학부모는 아이를 남녀공학에 보내고 싶어하지 않는다. 남학생은 내신 경쟁에서 여학생보다 높은 등급을 받기 어렵기 때문이다. 이런 경향이 부동산에 어떤 영향을 미칠까? 남녀공학 배정 지역보다 남학교 배정 지역의 프리미엄이 더 높아지는 결과로 나타났다.

지상 철도 인근 용지는 소음과 먼지 때문에 쾌적성이 매우 낮은 입지 조건에 속한다.

랜드마크 아파트의 시세를 활용한 시세 적정성 파악은 아파트 투자 여부를 결정하는 데 반드시 필요하다. 랜드마크 아파트는 그 지역 시세의 기준이 된다.

개인은 금리 조정에 지나치게 큰 의미를 둘 필요가 없다. 금리가 나자지면 그저 대출 이자가 좀 줄어서 좋네 정로도만 판단하면 좋겠다.

투자란 현재 가치로 미래 가치를 사는 것이다. 순수 투자 목적이 아니라 실거주라 할지라도 미래 가치가 전혀 없다고 판단되는 물건은 사지 않는다. 이런 까닭에 너무 싸서 매수하지 않는 가격이 존재하는 것이다.

주변 시세 대비 싼 가격만 보고 실거주든 투자든 단순한 이유로 묻지마 매수를 하는 사람들이 있을까 봐 걱정이다. 부동산은 데이트레이딩이 아니다. 장기 투자해야 한다. 정상적인 시장의 입지 가치와 상품 가치를 모른 채 단기 투자하는 일반인들은 필패한다. 이것이 부동산이다.

기본을 지키는 투자가 안전한 투자다. 안전한 투자를 해야만 부동산 시장에 또 다른 블랙스완이 온다 해도 그 시련을 충분히 헤쳐 나갈 수 있다. 얼마 투자해서 얼마 수익을 냈다든가, 몇 년 만에 가격이 몇 배 올랐다는 경험자들의 이야기에 끌려만 다니면 내 집 마련과 나의 투자는 갈 곳을 잃는다. 겨울이 아무리 춥고 혹독해도 언젠가는 눈이 녹고 얼음이 풀린다. 준비한 사람만이 기회를 잡는다. 여러분 모두 충실하게 기본을 갖추고 안전하게 투자해서 새로운 인생의 봄을 맞으시길 기원한다.

 

- 발췌 끝 -

 

3. 이 책이 갖고 있는 단점

 

이 책이 갖고 있는 단점은 200P에 달하는 재개발 및 재건축 표로 인해 빠숑님의 가르침을 더 많이 들을 수 없다는 점입니다.

 

해당 내용을 제외하고서도 400P가 넘는 분량을 갖고 있어 다른 책과 비교했을 때도 책의 분량이 적은 것 아니었지만, 더 많은 가르침을 받기 원하는 입장에서는 조금 아쉽다는 생각이 들었습니다.

 

다만, 재개발 및 재건축에 대한 현황을 완벽하게 정리했기 때문에 해당 내용이 필요하신 분들에게는 플러스 요소가 될 것 같습니다.

 

4. 만약 이 책을 살지 고민하고 있는 사람들에게 조언한다면?

 

부동산 투자의 바이블이라고 할 수 있을만큼 너무나도 좋은 내용을 많이 담고 있었습니다. 개인적으로 소장을 추천드리고 싶습니다!

 

5. 마지막으로 할 말은?

 

저자님께서 "빠숑의 세상답사기"라는 유튜브 채널을 운영하고 계신데, 이 책을 통해서 이 채널에 대한 궁금증이 생겼습니다. 여러분들도 한 번 들어가보시기 추천드립니다!

 

 

이것으로 김학렬의 부동산 투자 절대 원칙 책 리뷰를 마치도록 하겠습니다. 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.

 

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