[책 리뷰] 10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? - 김재수(푸릉_렘군)

안녕하세요 투자 꿈나무 입니다.

 

오늘은 부동산을 분석하는 방법에 관해 말해주고 있는 "10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?"을 리뷰하도록 하겠습니다.

 

※ 아래의 링크를 통해서 "10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?"을 쿠팡 최저가로 구매하실 수 있습니다.

 

저는 이 책을 가족이나 지인분들께 추천드리고 싶습니다.

 

책 별점

구분	점수
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
구성
내용
공감도
추천도

 

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책 리뷰

1. 이 책을 추천해주고 싶은 독자

 

저는 이 책을 부동산에 관심 있으신 모든 분들에게 추천드리고 싶습니다.

 

2. 이 책이 갖고 있는 가장 큰 장점

 

이 책이 갖고 있는 가장 큰 장점은 부동산을 분석하는 방법을 누구나 따라할 수 있도록 알려준다는 점입니다.

 

초반에 저자님께서도 언급하시지만, 이 책은 저자님의 경험이나 지역 분석 결과에 대해서 말을 해주는 것이 아닌 부동산을 분석하는 방법에 대해서 설명해주십니다.

 

어려울 수 있는 부동산 분석 방법들을 누구나 쉽게 따라할 수 있도록 안내해주시는 부분이 너무나도 좋다고 느껴졌습니다.

 

제가 책을 읽으면서 크게 공감이 되었던 내용들이나 좋다고 생각한 내용들을 아래에 정리해보았습니다.

 

- 책 내용 중 발췌 -

 

당신은 왜 그것(부동산 투자)을 하는가?
세상은 왜 그것(부동산 투자)을 필요로 하는가?
앞으로 그것(부동산 투자)을 어떻게 진화할까?

일자리의 정착이 없었다면 부동산도 없었을 것이다. 일자리가 있은 다음에 주거지가 있고, 주거지가 있어야 상권이 생기고 학군이 생긴다는 것을 명심하자.

지역을 공부해라. 지역의 입지가 좋아질 여지가 있는지 체크하는 것이 우선이다. 지역의 경쟁자가 생기면 악재인 것이고 경쟁자가 생겨도 별 볼 일 없는 경쟁자라면 하락은 없다. 아파트의 가치를 따지기 전에 지역의 가치를 따져라. 앞으로 해당 지역의 입지 수준이 유지되는 곳이라면 언제든 내 집 마련을 계획해도 된다.

절대 손해보지 않은 5가지 노하우
1. 가구소득 대비 주택 가격을 살피자
2. 오랜 기간동안 올랐다면 의심하자
3. 4년간 상승률 40% 이상이라면 주의하자
4. 매매가와 전세가가 꾸준히 상승한 후, 매마가만 줄곧 상승하는 경우
5. 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부를 체크하라

부동산 하락 신호, 남보다 일찍 알아채려면
1. 미분양이 증가하기 시작한다.
2. 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다.
3. 성수기(10~2월)임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다.
4. 전세가 남아돈다.
5. 앞으로 예정되어 있는 공급이 많다.

부동산의 사이클
1. 하향기에 나타나는 패턴
- 가끔 나오는 급매무을 제외하고 거래가 뜸해진다. 건설사는 분양을 미룰 것이고 매매가는 하락한다.
2. 바닥을 다지고 상승하기 전
- 기존에 발생한 미분양이 조금씩 감소하기 시작한다. 공급은 부족하고 임차수요가 많아 전세가 부족해지며, 점차 전세가율이 높아진다.
3. 매수와 매도가 혼재하는 시기
- 집을 사기 가장 좋은 시기로 눈치 빠른 사람들이 움직이기 시작한다. 구축 아파트가 전성기를 맞이하며, 공급이 부족한 지역을 중심으로 매매가와 전세가가 상승하는 양상을 보인다.
4. 상승의 신호탄, 분양권 프리미엄
- 입지가 좋은 구도심에 입주하는 새 아파트 또는 신도시나 택지개발지구의 분양가 프리미엄이 상승하기 시작한다. 이 시기는 구축 아파트, 분양권 종목의 투자에 좋은 타이밍이다.
5. 대세 상승
- 분양권이 과열되면 다음은 재건축, 재개발이다. 재건축 아파트가 입지가 좋고 환금성이 좋기 때문에 재개발보다는 재건축이 먼저 오른다. 이 시기는 똘똘한 입지의 재건축, 재개발 투자에 좋은 타이밍이다.
6. 상승의 확산
- 구축, 아파트, 분양권, 재건축, 재개발 모두 많이 오른 상황으로 오르지 못한 주상복합, 나홀로 아파트, 대형 아파트로도 상승이 번진다.

매매개와 전세가를 활용하자.
- 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때는 바닥에 진입할 수 있는 시기다. 다만 조금 더 기다리는 여유를 가져라.
- 매매가와 전세가가 동반 상승할 때는 조금 늦었더라도 달리는 말에 올라타야 할 시기다. 빠른 결정이 중요하다.
- 매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때는 욕심을 버리고 다음을 준비하라.
- 매매가와 전세가가 정체될 때는 기다리는 자에게 기회가는 구간이니 마음의 여유를 가져라.

분양하고 아파트가 완공되기까지 대략 2년에서 2년 6개월 정도의 시간이 소요된다. 따라서 2년 전에 분양한 내용을 조사하면 올해 입주 물량을 알 수 있다. 동일한 방식으로 과거와 미래의 입주 물량도 확인 가능하다.

입주물량으로 공급을 살피든 인허가 실적으로 공급을 살피든 해당 지멱만 살피면 안된다. 주변 지역의 공급을 함께 살펴야한다. 시계 방향으로 동서남북을 모두 살펴라.

가장 큰 문제는 자신만의 기준이 없다는 것이다. 많은 사람이 간과하는 부분이 이것이다. 자신의 기준 없이 대상을 선택하려고 한다. 기준만 있으면 판단이 간단해진다.

신도시 성공 투자를 위한 네 가지 기준을 설명했다. 네 가지 기준이 모두 만족되는 신도시라면 성공 확률은 매우 높아진다. 사업 규모가 다른 신도시 비해 크고, 사업주체가 정부이며, 구도심과의 근접성이 좋고 일자리가 함께 들어오는 신도시를 찾아라.

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부동산은 주식처럼 사도 그만 안사도 그만이 아니라, 거주할 주택은 꼭 필요하다. 만약 집을 사지 않는 다면 임차할 수 있는 주택이 그만큼 더 필요하다는 의미가 된다. 주식에서 말하는 수요는 산다와 사지 않는다를 의미한다면, 부동산에는 수요를 집을 산다와 임차한다를 의미한다. 이를 매매수요와 임차수요라고 한다.

단순히 전세가율로 비교하는 우를 범하면 안된다. 아파트별로 과거의 평균 전세가율과 현재의 전세가율을 비교해야 한다.

30년 이상된 택지개발 지역은 재건축 아파트, 30년 이상됐으나 택지개발이 아닌 형태로 형성된 구도심은 재정비촉진지구의 주택, 재건축 또는 재개발이 없는 30년 이내의 구도심은 1군 입지의 구축 아파트에 관심을 가져야한다.

광역시 이상 지역 분석법
1. 업무지구가 밀집된 곳은 어디인가?
2. 업무지구로 빠르게 이동할 수 있는 교통이 있는가?
3. 택지개발지구 또는 신도시로 개발한 곳인가?
4. 아파트가 밀집한 곳인가? 주택이 다수인가?
5. 중학교 학군이 좋은 곳인가?

연식이 30년 이상인 단독 주택은 거의 건물 가격은 없고 대지의 가격만 있기 때문에 매매 가격에서 평수를 나누면 평당 토지 가격이 나온다. (단독 주택으로 평단가 이해하기)

노트에 내가 살고 있는 동네의 부동산 가격을 적어보는 습관을 들이기 바란다. 종목별 시세와 적정 원가를 파악할 수 있다면 현재 시점에서 어디가 저평가된 것인지 객관적으로 알 수 있다.

가격이 아닌 비율로 비교하는 습과을 들여야 한다.

연식에 따른 시세 차이는 연간 물가상승률을 고려해 비교할 수 있다. 이 부분이 포인트로 물가가 1년에 2~2.5%의 상승률을 보인다고 가정하면 시기에 따라 편차는 있겠지만 길게 보면 평균에 수렴한다.

거래량 데이터 확인
1. 한국감정원 통계사이트(r-one.co.kr)의 부동산통계>부동산거래현황>아파트매매 거래현황>월별 매입자거주지별>전체받기
2. 10년치 평균을 구한 뒤, 이번 달과 10년치 평균을 비교해본다.
3. 만약, 평균보다 많이 거래되고 있다면 실거주자 및 투자자가 움직이고 있을 가능성이 높다.
- 관할시군구내 항목은 실거주 목적일 가능성이 크다.
- 관할시도내 항목은 투자와, 실거주 경계선에 있다.
- 관할시도외_서울 및 기타 항목은 실거주 목적일 수도 있지만 다른 의도가 더 크다고 볼 수 있다.

전세가율 거품 계산
1. KB 리브온 사이트>시세 메뉴>특정 아파트>과거시세조회 버튼 클릭
2. 기준월, 상위평균가 매매 및 전세, 전세가율 계산
3. 각 월의 전세가율 - 전세가율 평균으로 거품수치 확인
4. 거품 수치가 작을수록 매매수요로 전환될 가능성이 큰 아파트

 

- 발췌 끝 -

 

3. 이 책이 갖고 있는 단점

 

이 책이 갖고 있는 단점은 엑셀을 잘 다루지 못하면 책에서 안내하는 방법을 따라하기 힘들다는 점입니다.

 

책에서 설명해주는 많은 방법들이 엑셀을 이용하여 계산하는 내용이 많습니다. 엑셀 사용을 어려워하시는 분들이라면 따라하기 좀 힘들 수도 있다는 생각이 들었습니다. (저자님이 개발하신 사이트를 통해서도 확인할 수 있다고 합니다.)

 

그리고 책 한 권에 많은 내용을 담다보니 조금 더 자세하게 설명했다면 더 좋았을 것 같다고 느낀 부분들이 종종 있었습니다.

 

4. 만약 이 책을 살지 고민하고 있는 사람들에게 조언한다면?

 

개인적으로 너무나도 좋은 부동산 책이라고 생각합니다. 2018년에 출간되어 정말 많은 판매량을 보유하고 있는 책인데 그런 이유가 책을 읽으면서 확실히 느껴졌습니다!

 

5. 마지막으로 할 말은?

 

저자님의 유튜브 채널인 "푸릉_렘군"도 즐겨보고 있는데요. 좋은 영상들이 많이 올라오니 궁금하신 분들은 한 번씩 구경하시길 추천드립니다!

 

이것으로 책 리뷰를 마치도록 하겠습니다. 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.

 

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