[책 리뷰] 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿 - 세빛희

안녕하세요 투자 꿈나무 투꿈이입니다.

 

오늘은 매매가격지수, 수요/입주 물량, 미분양 물량, 특공 청약 경쟁률을 통해 저평가 지역을 찾는 방법에 관해 말해주고 있는 2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿을 리뷰하도록 하겠습니다.

 

정말 오랜만에 리뷰를 하는 것 같네요... 책을 안읽은 지 시간이 좀 된 것 같은데 다시 열심히 공부하겠습니다! 

 

최근에는 부동산 쪽에도 관심이 생겨 공부를 하고 있는데요. 부린이인 점을 참고하시고 봐주세요~

 

※ 아래의 링크를 통해서 "2년 안에 무조건 돈 버는 부동산 투자 시크릿"을 쿠팡 최저가로 구매하실 수 있습니다.

 

저는 이 책을 가족이나 지인분들께 추천드리고 싶습니다.

 

책 별점

구분	점수
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
구성
내용
공감도
책 난이도
추천도

 

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책 리뷰

1. 이 책을 추천해주고 싶은 독자

 

저는 이 책을 부동산에 관심이 생겼지만, 어떤 책을 통해서 공부를 시작해야할 지 모르는 분들에게 추천드리고 싶습니다.

 

2. 이 책이 갖고 있는 가장 큰 장점

 

이 책이 갖고 있는 가장 큰 장점은 너무나도 좋은 내용을 누구나 쉽게 읽을 수 있도록 정말 잘 풀어서 설명하고 있다는 점입니다.

 

제가 책을 읽으면서 크게 공감이 되었던 내용들이나 좋다고 생각한 내용들을 아래에 정리해보았습니다.

 

- 책 내용 중 발췌 -

 

이 책에 나오는 그래프는 크게 나눠 딱 세 가지(10년간 매매가격지수, 수요/입주 물량, 미분양 물량)다.

습관을 어떻게 바꾸느냐에 달린 것 같았다. 물론 신용카드를 잘 활용하는 사람들도 있겠지만, 지출을 억제하지 못하는 사람이라면 당장 신용카드를 잘라버리길 권한다. 신용카드를 끊고 나면 돈이 나가는 것이 아니라 들어오는 삶을 살게 된다.

예를 들어 한 달에 커피를 10만원 어치 마신다고 할 때 1년이면 120만원이다. 이 돈은 어느 정도의 가치가 있을까? 만약 연간 120만원을 마셔서 없애지 않고 은행 이자로 낸다면? 연이자 3퍼센트로 잡고 4,000만원을 빌릴 수 있다.

무료로 이용할 수 있는 플랫폼이 많다. 대표적으로 아실(asil.kr), 부동산지인(aptgin.com), 한국부동산원(reb.or.kr)을 들 수 있다. 특히 아실에서는 미분양, 입주 뮬량, 매매가격지수를 확인할 수 있다.

돈 버는 부동산 기사 찾는 기술
1. 부동산 호재 기사 찾기
- 키워드 검색으로 일자리 찾기
- 관심 지역의 대표 기업 동향 살피기
- 개발 호재, 교통 호재 찾기

2. 부동산 규제 기사 찾기
- 정부의 대책 발표에 주목하기
- 세금과 관련된 사항 정리하기

2년 안에 무조건 오를 지역의 특징
저평가 지역이란 미분양과 공급 과다로 몇 년동안 하락했다가 이제 막 다시 상승하려고 하는 지역을 의미한다.
1. 매매가격지수가 반등한다
- 인근 지역(서울-인천-경기)끼리 같은 흐름을 보이기 때문에 꼭 지역끼리 비교해보고 저평가 지역을 찾아야 한다.

2. 미분양이 줄어든다.
- 미분양이 줄어든다는 것은 그만큼 위험 요소가 점점 감소하고 신축 아파트에 대한 수요가 살아난다는 뜻이다. 그 지역의 상승을 확신하게 되면 남아 있는 미분양 물량에 가장 먼저 관심을 갖는다. 입지가 좋은 단지부터 소진되기 시작하는데 몇 년간 쌓여 있던 물량이 일시에 급감한다. 이때가 정말 좋은 타이밍이다.

3. 입주 물량이 급감한다.
- 첫 번째로 입주 물량을 예상할 수 있는 인허가 실적을 봐야한다. 인허가 실적은 국가통계포털(kosis.kr)에서 확인할 수 있다. 인허가 실적은 2~3년 뒤 공급되는 물량이라고 생각하면 된다.
- 둘째로 몇 년간 누적된 물량이 있는지를 봐야 한다. 공급이 계속 줄었는데 일시적으로 공급이 잠깐 늘어나게 되면 현재 살아나고 있는 수요에 의해 충분히 소진될 수 있다. 하지만 몇 년간 누적된 공급이 많다면 그것을 받아줄 수요가 없기 떄문에 위험하다. 수요가 적정 수요(인구수*0.5%)보다 많은지 적은지를 봄으로써 판단할 수 있다.

4. 청약 경쟁률이 치열해진다.
- 청약 경쟁률을 볼 때는 특히 특별공급 경쟁률을 봐야한다. 특별공급은 평생 한 번만 당첨될 수 있기 때문에 정말 신중을 기해서 청약을 하기 때문이다.

한눈에 파악햐는 투자의 원리
1. 관심 지역 중 저평가 지역을 찾는다.
- 관심 지역 A의 인근 지역 B 또는 C를 선정한 후, 각각의 10년간 매매 가격지수를 비교하며 그동안 하락해온 지역들을 찾는다.
- 매매가격지수의 흐름을 보면 상승으로 전환된 변곡점을 찾아 체크한다.
- 위의 변곡점 중 가장 최근 상승 국면으로 전환됐을 뿐만 아니라 전세가도 함께 오르는 있는 곳이라면 저평가된 지역이다.

2. 저평가 지역의 세부 지표들을 확인한다.
- 입주 물량을 확인한다.
- 미분양 추이를 확인한다.
- 청약 경쟁률을 확인한다.

3. 저평가 지역의 저평가 아파트를 찾는다.
- 저평가 지역읙 구별 상위 30% 랜드마크 아파트를 선별한다.
- 그 아파트의 입지적 요건, 지역 세부 호재, 매매가와 전세가의 갭을 파악한다.

4. 나에게 딱 맞는 아파트를 선정한다.
- 관심 아파트의 매매가, 실투자 금액 등을 확인한다.
- 급매물이 있는 지 확인한다.

아파트의 가격은 다음과 같은 입지 요인에 의해 결정된다.
- 아이들의 학업 분위기를 결정하는 학군과 학원가
- 슬리퍼 신고 나가서 장을 보거나 쇼핑을 할 수 있는 상권
- 자족도시에 중요한 요소인 일자리
- 도시에서 살지만 좀 더 쾌적한 느낌을 주는 환경
- 미래 지역 발전이 기대되는 개발 및 교통 호재

결국 도시는 사람으로 이뤄져 있다. 그 사람들이 도시 내에서 어떻게 살아가는지를 몸소 느끼는 것이 바로 지역 분석이다. 나는 임장을 갈 때면 아파트 인근의 마트에 가서 장을 보고 밥을 먹는다. 그리고 인근 공원에 가서 아이들과 함께 산책을 한다. 그곳에서 사는 사람들은 어떤 동선으로 장을 보고 산책을 하는지 알고 싶기 때문이다. 이렇게 그 도시 안에서 입지를 최대한 분석하면 이 아파트가 왜 저 아파트보다 가격이 저렴한지 이유를 찾아낼 수 있다. 이런 과정이 나만의 투자 기준을 만들어준다.

그래서 그 지역을 대표하는 아파트만 잘 정리하고 기간별로 얼마나 상승했는지 파악하면 앞으로 어떤 흐름을 보일지 충분히 예상할 수 있다. 랜드마크 아파트를 정리할 때는 종목마다 흐름이 다르기 때문에 신축, 구축, 분양권, 재건축별로 비교하는게 좋다. 이것이 어렵다면 5년 차 이내의 신축 아파트로 한정해서 도시들끼리 비교하는 것도 좋은 방법이다.

이렇게 한 도시 내에서도 구마다 흐름의 속도가 다르다는 것을 매매가격지수와 전세가격지수 그래프를 통해 알 수 있따. 이것만 알아도 아직 덜 오른 구의 저평가된 단지를 매수할 타이밍을 알 수 있다.

저평가된 구를 찾았다면 어떤 아파트에 투자할지도 알아봐야한다.
1. 부동산 지인을 통해 구별 상위 30퍼센트 아파트를 정리한다.
2. 각 아파트의 1년간 상승률을 비교한다.
3. 매매가와 전세가 차이를 확인한다.
4. 주의할 점은 상승률이 가장 낮다고 선택하면 안된다. 상승률이 낮지만 평단가가 현저히 낮은 물건은 평단가에 입지와 수요가 들어있기 때문에 낮은 것이다. 평단가가 높으면서 아직 덜 오른 단지를 찾아내는 것이 중요하다.

부동산에 처음 전화 시 "소장님, 네이버부동산에서 매물을 보고 연락드렸는데 혹시 OO동 OO호 매물 거래 됐나요?"처럼 살 것처럼 얘기해야한다.

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현장에 가서는 바로 부동산 중개소부터 들어가지 말고 이 지역의 랜드마크 아파트부터 보고 오자. 그 아파트를 보면서 왜 이곳이 1등인지를 게속 살펴보자. 그 지역의 1등 아파트부터 순서대로 보면 나머지 아파트가 1등보다 부족한 것이 뭔지 구체적으로 비교할 수 있다. 그 이후 걸으면서 주변 환경(교통, 상권, 학교) 등을 확인해보자.
- 주출입구가 잘 되어 있는가?
- 주변 상권은 잘 형성돼 있는가?
- 초등학교, 학원가가 가까운가?
- 단지 대지와 동 간 간격은 여유로운가?
- 지하주차장, 조경, 커뮤니티 시설은 잘 관리되는가?

급매물이 나왔을 때는 가장 먼저 그 사정을 알아봐야 한다. 사정을 알아야 협상에서 쓸 수 있는 카드를 최대한 많이 손에 쥘 수 있기 때문이다.

내 집 마련을 할 떄는 물론, 투자를 할 때도 다음의 사항은 꼭 챙겨야 한다.
1. 아파트 이름, 동, 향, 타입
2. 확장 및 수리 여부
3. 매매.전세 시세
4. 집주인이 실거주했나? 임차인이 살았나?
5. 직주근접이 되는가?
6. 잔금일은 언제인가?
7. 전세 만기는 언제인가?
8. 가격 조정이 가능한가?
9. 집주인이 매도하는 이유는 무엇인가?

 

매년 6월 1일 기준으로 재산세가 부과되는데, 그 시점의 소유자가 재산세를 내야 한다. 그래서 매도자는 6월 1일 전 매수자는 그 이후로 잔금일 잡고 싶어한다.

아파트 계약을 할 때 꿀팁을 하나 소개하자면, 매매계약서를 작성하는 날 약속된 시간보다 일찍 가는게 좋다는 것이다. 먼저 소장님을 만나 차를 마시면서 이야기를 하면 좀 더 유리한 방향으로 계약서를 작성할 수 있다.

집이 아무리 좋아도 눌러앉으면 안된다. 주변을 보면 이사를 귀찮아하는 사람들이 많다. 하지만 돈을 벌려면 이사를 자주 다녀야 한다. 특히 집이 한 채인 사람들에게는 갈아타기가 매우 중요하다. 지금 사는 곳보다 더 좋은 곳으로 갈아타야 자산을 늘려갈 수 있다.

전세가격지수가 매매가격지수보다 위에 있을 경우 이는 임대 수요가 받쳐주고 있다는 것을 의미한다. 즉 실수요가 받쳐주고 있다는 것이다. 전세가격지수가 상승하면 임대 수요가 매매 수요로 전환되기 떄문에 매매가격지수를 밀어 올리게 된다.

아파트 매매 시 잔금일 전까지 전세 잘 놓는 방법
1. 최소 2개 이상의 부동산 중개소에 전세 물건을 내놓는다.
2. 계약 시 잔금일은 최대한 넉넉하게 설정한다.
3. 전세 물량이 많은 지역이라면 평균보다 1000만원 정도 낮춰 전세를 내놓는다.
4. 도배, 싱크대 등을 저렴하게 새로 해서 집 상태를 최대한 좋게 만든다.

하지만 꾸준히 공부하고 투자의 원리를 아는 사람들은 겁을 내지 않는다. 그 지역에 대한 확신이 있기 때문이다. 지금도 늦지 않았다. 저평가 지역만 찾을 수 있으면 훨씬 더 높은 수익률을 가져다줄 투자를 할 수 있다.

구축은 첫째도 입지, 둘째도 입지다.

수도권 일부 지역을 제외하고는 구축과 신축의 양극화가 점점 더 심해지고 있다. 정말 대체할 수 없는 곳이라면 구축이라도 가격 방어가 충분히 되지만, 그렇지 않은 경우도 많다.

 

- 발췌 끝 -

 

3. 이 책이 갖고 있는 단점

 

이 책이 갖고 있는 단점은 부동산 임장 시 꿀팁이나 주의해야될 점들이 생각보다 적어서 아쉬웠다는 점입니다.

 

부동산 쪽에 대한 공부를 많이 안해본 사람들이 가장 크게 걱정하는 부분은 아무래도 임장이라고 생각합니다. 분위기 임장과 관련된 부분들은 많이 있었지만 매물 임장에 대한 내용들은 조금 아쉬웠던 것 같습니다.

 

세빛희님의 두 번째 책이 기다려지네요!

 

4. 만약 이 책을 살지 고민하고 있는 사람들에게 조언한다면?

 

개인적으로 너무나도 좋은 내용들이 많았다고 생각합니다. 책에 나온대로 매매가격지수, 수요/입주 물량, 미분양 물량, 특공 청약 경쟁률을 통해 저평가 지역들을 찾아보고 공부해봐야겠습니다!

 

5. 마지막으로 할 말은?

 

이미 매수한 종목들에 대한 추적은 계속 할 거지만, 부동산에 관심이 생겨서 이쪽 관련 공부를 계속 진행할 생각입니다. 다음도 부동산 관련 리뷰로 찾아오겠습니다.

 

이것으로  책 리뷰를 마치도록 하겠습니다. 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.

 

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