[책 리뷰] 월급쟁이의 첫 부동산 공부 - 마중물

안녕하세요 투자 꿈나무 입니다.

 

오늘은 부동산 투자의 기술적 분석을 가득 담은 "월급쟁이의 첫 부동산 공부"를 리뷰하도록 하겠습니다.

 

3줄 요약

1. 기술적 분석 방법에 대한 내용이 가득 담긴 책

2. 적절한 사례를 통해 쉽게 이해할 수 있음

3. 말이 쉽지.. 너무 어렵다.

 

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저는 이 책을 가족이나 지인분들께 추천드리고 싶습니다.

 

책 별점

구분	점수
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
구성
내용
공감도
기술 분석
추천도

 

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책 리뷰

1. 이 책을 추천해주고 싶은 독자

 

저는 이 책을 부동산 관련 서적을 최소한 3권 이상 읽어보신 분들에게 추천드리고 싶습니다. 아무것도 모르는 초보자가 보기에는 난이도가 있는 책인 것 같습니다.

 

2. 이 책이 갖고 있는 가장 큰 장점

 

이 책이 갖고 있는 가장 큰 장점은 데이터 기반의 부동산 투자 방법을 정말 자세히 설명하고 있다는 점입니다.

 

책에서는 정말 다양한 부동산 관련 데이터를 보는 방법에 대해서 자세히 설명을 해주고 있습니다. 저자께서 실제 분석한 내용들과 사례를 통해 조금 더 쉽게 이해할 수 있도록 도와주고 있습니다.

 

기술적 분석과 관련된 내용이 많다보니 추천드리고 싶은 내용을 블로그에 많이 담을 수 없던 점을 참고해주시면 좋을 것 같습니다.

 

제가 책을 읽으면서 크게 공감이 되었던 내용들이나 좋다고 생각한 내용들을 아래에 정리해보았습니다.

 

- 책 내용 중 발췌 -

 

평단가 순위만 주기적으로 모니터링 해도 저평가 지역을 비교적 쉽게 선정할 수 있다.

시중에 자금이 많이 풀리면, 일부 자금이 부동산으로 흘러 들어가 부동산을 상승시키는 기폭제 역할을 한다고 이해할 수 있다. 또한 통화량 증가로 인해 화폐 가치가 하락하고 반면 실줄자산인 부동산은 상승한다고 이해할 수 있겠다.

인허가는 아파트를 건설하기 위한 첫 번째 단계라고 말할 수 있다. 토지를 매입한 후 건설사는 인허가를 통해 아파트 공급을 준비한다. 인허가 물량은 미래의 입주 물량으로 바뀌기 떄문에 미래 부동산 시장을 예측하는 중요한 데이터이다.

미분양 물량은 통계누리 사이트의 로우 데이터를 활용하면 볼 수 있다. (통계누리->주택->승인 통계->주택건설 실적[인허가])

부동산에 심리 데이터가 존재하는 것을 아는 사람은 그리 많지 않다. 심리지수는 아파트 투자를 하는 데 중요한 지표 중 하나이다. 매주 금요일 KB 부동산에서 발표되는 심리지수는 반드시 확인해야 한다. 그 중에서 매수우위지수가 투자 하는데 가장 중요한 지수이다. 매수우위지수는 전국의 공인중개사 표본을 바탕으로 만든 지표로서 매수자 많음/매도자 많음/비슷함 3가지 중 하나를 공인중개사가 선택하도록 하여 만들어진 지표이기 때문에 현장의 분위기를 가장 빨리 감지할 수 있다.

아파트 거래량의 흐름만 잘 살펴봐도 투자 진입 시점을 판단할 수 있을 것이다.

나는 부동산 투자를 할 때 기본적으로 2가지를 생각한다. 첫 번쨰는 연속성이다. 부동산 시장은 한 번에 달아오르는게 아니라 냄비의 물이 끓듯이 서서히 데워지면서 마지막에 증기가 분출하며 상승한다는 것을 알 수 있다. 두 번째는 관성의 힘이다. 광주광역시처럼 상승하기 시작하면 일정 기간동안 상승할 확률이 높고 하락하기 시작하면 일정 기간 하락할 확률이 높다.

동별, 아파트별 데이터는 아파트실거래가 앱, 국토교통부 실거래가 사이트 등에서 확인할 수 있다

우선 투자 지역을 선정하는 키팩터(인허가 감소 패턴, 입주 물량 감소 패턴, 미분양 감소 패턴, 하락율 감소지역)를 정해서 투자 지역을 선정하고 추가적으로 지역 평단가 비교, 인구수 등을 기준으로 삼아 최종 투자 지역을 선정한다.

한 지역의 아파트 상승 시기가 오면 대체로 평단가가 높은 아파트부터 가격이 상승한다. 평단가가 높은 아파트가 낮은 아파보다 상승 시기에 더 크게 오른다.

반응형

어떤 특정 지역의 신규 분양, 호재, 일부 아파트 가격 상승 등의 어떤 이벤트가 발생했을 때 과거의 데이터를 토대로 연쇄반응이 어디까지 미치는지 조사해보자.

임장이 필요한 첫 번째 이유는 조사한 자료를 바탕으로 판단한 시장 흐름과 실제 현장과의 시장 흐름이 얼마나 매치되는지 확인하기 위해서이다. 임장이 필요한 두 번째 이유는 사전조사로 파악하지 못한 내용을 현장에서 확인할 수 있다. 세 번쨰 이유는 공인중개사로부터 좋은 매물을 받기 위해서이다.

1년동안 입주 물량이 많고 이후 입주 물량이 감소 패턴으로 돌아서는 경우 오히려 그 시기가 투자 기회였다는 것을 알 수 있습니다.

투자를 너무 어렵게 생각하지 말자. 여기서 언급된 모든 데이터를 검토할 필요도 없고 한 지역의 모든 아파트를 전수 조사할 필요도 없다. 여러분이 판단하여 필수적으로 봐야 할 데이터를 선별하고 그 데이터를 바탕으로 현장에 가서 조사하면 된다. 현장에서는 한 지역의 모든 아파트를 검토할 필요 없이 관심 있는 동 위주로 검토하면 좋겠다.

매도를 비교적 쉽게 하는 방법
1. 가급적 4년 이상 오를 지역을 매수해라.
2. 원하는 매도 시점(보통 전세를 주게 되는 경우 2년 후)을 입주 물량이 없는 시기로 맞춰라
3. 부동산 사이클이 상승장일 때 매도하라.
4. 일 년 중 비수기보다는 성수기 때 매도하라.(2~3월, 8월 중순~9월)
5. 시세보다 저렴하게 매도하라.

혹자는 이런 말을 할 지도 모르겠다. 부동산은 감으로 하는 것이지 무슨 공부가 필요해? 라고 말이다. 단호하게 말하면 틀린 생각이다. 부동산 투자를 잘하기 위해서는 공부가 필수이다. 즉, 상승을 일으키는 주요 인자를 파악하는 공부를 하자는 것이다. 그렇다고 이 공부가 고등학교 수학 시간에 배웠던 미적분철머 어려운 게 결코 아니다. 누구나 부동산에 관심을 가지면 할 수 있는게 부동산이다. 단지 실력이 늘 때까지 포기하지 않고 버틸 수 있는 체력이 필요할 뿐이다.

 

- 발췌 끝 -

 

3. 이 책이 갖고 있는 단점

 

이 책이 갖고 있는 단점은 부린이들이 부동산 투자에 대해 큰 오해를 할 수 있다는 점입니다.

 

이 글을 쓰고 있는 저도 부동산 투자를 이제 막 공부하고 있는 입장이라 제 생각이 틀릴 수 도 있습니다. 제가 이러한 생각을 가지게 된 초반에 존재하는 내용을 작성하고 넘어가도록 하겠습니다.

 

"내가 느낀 것은 투자를 할 때 4년 이상 오를 지역을 선점하는 것이 중요하다는 것이다. 또한 4년 이상 오른다는 것은 시장이 바닥일 때 매수하는 것이어서 안전한 투자가 가능해 부동산 전업투자가가 아닐 경우 특히 직장인들에게 추천하는 방법이다."

 

물론 저자께서는 책을 통해 어떻게 하면 저평가된 지역을 찾아서 매수 및 매도를 해야하는지 알려주시고 계십니다. 그렇지만 부동산에 지식이 하나도 없는 사람들이 위와 같은 문구를 읽었을 때 잘못하면 부동산 투자는 바닥에 사서 꼭지에 팔 수 있다는 착각에 빠질 수 있다고 생각합니다.

 

4. 만약 이 책을 살지 고민하고 있는 사람들에게 조언한다면?

 

책에서 나오는 모든 내용을 공감할 순 없었지만 부동산 투자를 할 때 꼭 확인해야겠다고 생각한 여러 가지 데이터들이 있었습니다. 이러한 데이터를 보는 방법을 배운 것만으로도 책의 가치는 충분한 것 같습니다.

 

이것으로 월급쟁이의 첫 부동산 공부 책 리뷰를 마치도록 하겠습니다. 긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.

 

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