[21.04.04] 10년 후에도 변하지 않을 부동산 투자의 정석

모든 투자의 책임은 투자자인 본인에게 있습니다. 여기서 얻은 정보들은 참고 용도로만 사용해주세요.

 

투자 노트는 작성자가 투자와 관련된 공부를 하면서 알게 된 내용들을 적은 것으로, 틀린 내용과 오타가 다수 존재할 예정입니다.

 

모두 성투하시길 바랍니다.

---

나만의 투자 원칙

번호	원칙
1	투자의 원칙에 부합하는 경우에만 투자를 한다.
2	제 1원칙을 반드시 지킨다.
3	부채 비율이 400%가 넘거나, 유동/당좌 비율이 100% 넘지 않는 기업은 사지 않는다.
4	지수를 추종하는 etf의 경우 목표 날짜(현재 : 2025-01-10) 까지는 절대 팔지 않는다.
5	그 외 종목의 경우 내가 사야 한다고 생각했던 이유가 변하기 전까지는 팔지 않는다.
6	전체 포트폴리오에서 시장 지수 추종 ETF 비율은 최소 30% 이상이어야 하며, 30% 이하로는 절대 낮추지 않는다.
7	전체 포트폴리오에서 시장 지수 추종 ETF와 금을 제외한 종목이 차지하는 비율이 최대 15%를 넘지 않도록 한다.

---

하락장에 대비한 시나리오

번호	하락장에 대비한 시나리오
1	3개월치 월급은 항상 현금 비중으로 가지고 있는다.
2	3개월치 월급을 제외한 현금은 하락장을 대비한 여윳돈으로 평가한다.
3	S&P500이 전고점 대비 30% 하락할 경우, 여윳돈의 30%를 포트폴리오 비율에 맞춰 매수한다.
4	S&P500이 전고점 대비 40% 하락할 경우, 나머지 30%를 포트폴리오 비율에 맞춰 매수한다.
5	S&P500이 전고점 대비 50% 하락할 경우, 나머지 40%를 포트폴리오 비율에 맞춰 매수한다.
6	S&P500이 전고점 대비 30% 하락할 경우, 금현물만 포트폴리오 비율에서 초과하는만큼 판매하여 포트폴리오 리밸런싱을 한다.

---

S&P500 Map (주간 기준)

출처 : www.finviz.com

 

섹터별 등락률 (주간 기준)

출처 : www.sectorspdr.com

---

오늘의 생각

번호	생각
1	리스크 없는 투자는 존재할 수 없다는 것이 제 생각입니다. 부동산 투자는 거의 모르는 초짜인 제가 생각할 때 전세 레버리지 투자의 리스크는 전세가가 하락하고 임차인이 집에서 나가고자 한다면 하락한 전세금만큼 돈을 준비해야하는데, 만약 이 상황이 발생하게 된다면 충분히 리스크라고 볼 수 있을 것 같습니다. 집을 여러 채 장만했다면, 리스크가 발생할 확률은 더욱 높아지고 연속으로 발생하게 된다면 위험도는 더욱 커질 것입니다. 충분히 대응할 수도 있겠지만 리스크가 없다고 확신하는 것은 매우 위험하다는 생각입니다.
2	책을 읽으면서 저자분은 주식에 대해서 잘 모르고 있다는 생각이 들었습니다. 리스크를 줄이기 위해 배당주를 같이 투자하면서 전세금을 반환해야할 때 배당주를 담보로 대출을 받으면 된다고 했지만, 주식 담보 대출이라는 것은 주가가 떨어졌을 때 그에 맞는 예수금을 채워넣지 않으면 반대매매가 발생해 주식이 강제로 매도되는 위험이 있기 때문에 전세금을 반환하기 위해 주식 담보 대출을 받으라는 것은 너무 위험한 판단이 아닌가라는 생각입니다. 물론, 배당주가 다른 기업들보다는 등락률이 적은 것은 사실입니다.
3	또 다른 점으로 투자의 대가들의 수익률을 가지고 부동산의 경우 연평균 수익률 27%를 달성하는 사람들이 많기 때문에 세계적인 수준의 투자자들이 많다고 언급했는데, 몇 천억 이상의 금액으로 부동산 투자를 하더라도 과연 27% 이상의 수익률을 얻는 것이 쉬울까요? 너무나도 잘못된 비교 대상입니다.
4	마지막으로 부동산은 가격이 떨어지더라도 사고 기다리면 가격이 올라가지만 주식은 떨어지는 종목을 사면 추세적으로 하락할 가능성이 높다고 언급했습니다. 그러나 좋은 투자 대상의 가격이 떨어질 때 사서 기다리는 것은 주식이나 부동산이나 마찬가지로 좋은 투자 방법이라고 생각하며, 안좋은 쪽으로만 너무 일반화시키지 않았나라는 생각입니다.

---

받아적은 내용들

10년 후에도 변하지 않을 부동산 투자의 정석 - 김원철

 

성공한 사람의 이야기를 믿고 그대로 따르면 그만큼 성공할 수 있을까? 그러한 성공을 똑같이 이뤄내려면 그만큼 특별해야 한다. 그 성공담들이 참고가 될 수는 있겠지만 대개는 일반적이지 않고 보통 사람들이 따라 할 수 없는 것이 많기 때문이다.

풍요로운 삶을 위해 정작 필요한 돈은 그다지 많지 않다. 게다가 죽을 때까지 돈을 벌 수 있는 기술이 있다면 더욱 돈에 대해 여유로워질 수 있다.

소규모 개방경제 체제에서 정부가 가질 수 있는 유일한 경기부양 카드는 바로 부동산이다. 이는 다시 말해 정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고, 거꾸로 부동산 경기가 너무 과열되면 다음에 써먹기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 할 것이다.

투자 분야에서 고수가 되는 방법은 이와 다르다. 물론 열심히 공부하고, 배우고, 훈련하는 것도 중요하다. 하지만 그보다 더 중요한 것은 인내하는 것이다. 시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야하며, 어떤 투자 대상 물건이 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하고, 버린 물건이 혹여 대박이 나도 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다/

여유로운 삶을 위해 노력해야 한다. 그러나 지금의 삶도 중요하다. 그리고 더 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도, 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신이다. 그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다. 이것이야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다.

 

단점이라고 생각되는 부분들

번호	내용
1	대출을 받았을 경우 매매가가 하락하면 은행으로부터 대출금을 일부 갚을라는 독촉이 온다. 그러나 주택의 매매가가 하락했다고 해도 계약 기간 동안 전세 세입자가 그런 요구를 하는 일은 없다. 이 얼마나 좋은 것만 골라먹는 투자인가? 이익은 이익대로 고스란히 얻고, 리스크도 없다니 이보다 더 좋은 투자가 어디 있는가?
2	무엇보다 배당주 투자와 전세 레버리지 투자를 병행할 경우 서로의 리스크를 보완할 수 있다. 전세 레버지 투자의 가장 큰 리스크는 전세 보증금의 일부를 반환해줘야 하는 상황이다. 이때 배당주로 투자를 하고 있었다면 그 주식을 담보로 쉽게 대출을 받을 수 있다. 그것으로 전세 보증금의 일부를 세입자에게 반환해주고 대출이자는 배당으로 나온 돈으로 충당한다.
3	원금이 10배가 되었다는 건 매년 복리 수익률로 27%의 수익을 냈다는 걸 의미한다. 이렇게 엄청난 수익률이 부동산 투자에서는 굉장히 자주 등장하고 있으니, 소문만 안 났을 뿐이지 사실 세계적인 수준의 투자자들이 한국에는 굉장히 많이 존재하고 있는게 아닌가?