서울은 올랐고, 경기·인천은 떨어졌다 - 4년 전 수도권 임장을 다시 돌아보며

2022년부터 집을 사기 위해 꽤 많은 지역을 돌아다녔다.

당시 내 예산은 대략 4억 원대였다.

조건은 비교적 단순했다.

• 내가 실제로 거주할 수 있을 것
• 가능한 한 역과 가까울 것
• 어느 정도 규모가 있는 단지일 것
• 서울 출퇴근이 가능할 것
• 향후 가격 상승 가능성도 있을 것

그래서 서울뿐만 아니라 의정부와 인천까지 범위를 넓혔다.

서울에서는 하계동, 중계동, 월계동, 도봉동을 봤고, 경기도에서는 의정부 가능동·호원동·장암동과 부천 상동을 살펴봤다.

인천에서는 주안동, 숭의동, 도화동, 간석동, 십정동, 석남동 등 여러 구도심을 직접 돌아다녔다.

그리고 약 4년이 지난 2026년 9월.

당시 매수를 검토했던 아파트들의 가격을 다시 확인해봤다.

결과는 생각보다 선명했다.

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4년 뒤 다시 확인해본 결과

당시 매수 후보로 정리했던 34개 단지를 다시 검토했다.

세금, 대출이자, 취득비용 등을 제외하고 단순히 당시 검토 가격과 현재 가격만 비교한 결과다.

지역	검토 단지	평균 가격 변화	상승 단지
서울	10개	약 +0.7%	5개
경기	11개	약 -17.2%	0개
인천	13개	약 -18.4%	1개

서울도 모든 지역이 오른 것은 아니다.

오히려 월계동과 도봉동은 당시 가격보다 떨어진 단지가 많았다.

눈에 띄는 곳은 하계동과 중계동이었다.

하계 장미는 당시 약 4억 5천만 원에서 현재 약 5억 9천만 원 수준으로 약 31% 상승했다.

중계 무지개는 약 4억 2천만 원에서 5억 2천만 원으로 약 24%, 중계 그린 역시 약 17% 상승했다.

반대로 당시 꽤 매력적으로 보였던 의정부와 인천의 단지들은 대부분 가격이 하락했다.

가능동 SK VIEW는 약 4억 원에서 3억 2천만 원대로,

호원동 신원은 3억 8천만 원에서 2억 7천만 원대로,

주안 현대홈타운도 3억 7천만 원에서 3억 원 아래로 내려왔다.

결과만 보면 상당히 극단적이다.

왜 같은 예산으로 검토했던 수도권 아파트들의 결과가 이렇게 크게 갈렸을까?

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1. 당시에는 모두 '4억짜리 아파트'로 보였다

당시 가장 크게 놓쳤던 부분이 하나 있다.

내 입장에서는 모두 같은 예산 안에서 비교하고 있었다는 점이다.

예를 들어 이런 식이다.

서울 구축 4억 5천
의정부 브랜드 대단지 4억
인천 역세권 준신축 3억 후반

가격만 놓고 보면 서울 구축보다 의정부나 인천의 아파트가 훨씬 좋아 보이는 경우가 많았다.

실제로 의정부 가능동의 SK VIEW를 방문했을 때 상당히 좋은 인상을 받았다.

1,000세대가 넘는 브랜드 대단지였고 조경과 산책로, 커뮤니티 시설도 당시까지 보았던 아파트 가운데 상당히 좋은 편이었다.

초·중·고등학교도 가까웠다.

그래서 당시 기록에도

"1티어 브랜드 대단지 아파트가 무엇인지 정확히 이해할 수 있는 좋은 단지"

라고 적어놨다.

하지만 그 뒤에 이런 내용도 적혀 있었다.

"1티어 브랜드 대단지라는 점을 제외하면 입지가 다른 동 대비해서 좋다고는 말할 수 없을 것 같다."

지금 다시 보면 오히려 이 문장이 더 중요했다.

좋은 아파트와 좋은 부동산은 반드시 같은 의미는 아니었다.

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2. 의정부는 '서울 대체재'라는 성격이 강했다

가능동과 호원동 임장 자료를 다시 읽어보면 당시에도 비슷한 특징이 반복해서 등장한다.

서울에서 의정부로 이동한 인구가 많았고, 서울 출퇴근 수요가 존재했다.

즉 의정부 수요의 상당 부분은

"서울이 비싸기 때문에 조금 더 밖으로 이동한 수요"

라고 볼 수 있었다.

이런 지역은 상승장에서는 상당히 강하다.

서울 가격이 급격히 상승하면 서울을 살 수 없는 수요가 경기 외곽으로 이동하기 때문이다.

서울 5억 → 7억 → 9억으로 올라가면,

4억짜리 의정부 아파트가 갑자기 저렴해 보인다.

문제는 시장이 반대로 움직일 때다.

가격이 조정되거나 대출 부담이 커지면 사람들은 다시 우선순위를 따진다.

같은 돈이라면 조금 작거나 오래됐더라도 서울을 선택하려는 수요가 생긴다.

그러면 서울의 대체재였던 지역부터 수요가 약해진다.

의정부는 이 영향을 크게 받았던 것으로 보인다.

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3. 더 중요한 것은 공급이었다

재미있는 점은 당시 임장 보고서에서도 이미 공급 문제를 계속 확인하고 있었다는 것이다.

가능동을 조사하면서 당시 이렇게 적어두었다.

의정부시는 2024년까지 공급이 많으며, 특히 의정부동에 공급이 집중되어 있어 가능동 집값에는 좋지 않을 것 같다.

호원동에서도 거의 비슷한 판단을 했다.

그런데 당시에는 그 중요성을 지금만큼 크게 생각하지 않았던 것 같다.

좋은 단지를 발견하면

역세권,

브랜드,

대단지,

마트,

중랑천,

조경

같은 단지 자체의 장점에 더 눈이 갔다.

하지만 공급이 많은 지역에서 구축 아파트는 계속 새로운 경쟁자를 만나게 된다.

내가 보고 있던 1990년대 아파트 옆에 2000년대 아파트가 있고,

조금만 이동하면 2010년대 아파트가 있고,

몇 년 뒤에는 신축이 또 입주한다.

결국 구축 아파트가 가격을 유지하려면 아주 강력한 입지적 이유가 필요하다.

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4. 인천에서는 이 문제가 더 심했다

인천 임장 결과를 다시 보면 재미있는 기록이 굉장히 많다.

석남동 금호어울림은 당시 꽤 마음에 들었다.

조경도 좋았고 역까지 가깝고 공원과 상권도 있었다.

그런데 당시 보고서에 이런 내용을 적었다.

주변에 신축 아파트가 없기 때문에 현재 랜드마크 역할을 하는 것일 수도 있다.

그리고 주변에 새로운 아파트가 들어오면 기존 단지의 가격에 영향을 줄 수 있다고 생각했다.

이게 인천 구축 아파트의 가장 큰 약점 중 하나였던 것 같다.

서울 노원구 구축 아파트의 경쟁자는 같은 서울의 신축이다.

그런데 서울 신축은 가격 차이가 엄청나다.

반면 인천에서는 상황이 다르다.

구도심 구축에서 조금만 예산을 늘리거나 지역을 이동하면 준신축이나 신축 단지가 나온다.

청라, 검단, 송도처럼 대규모 신규 주거지역도 계속 만들어졌다.

결국 기존 구축 입장에서는 계속 더 좋은 상품과 경쟁해야 한다.

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5. 임장을 다니면서 느꼈던 불편함도 결국 가격에 반영됐다

재미있는 것은 숫자로만 분석할 때보다 직접 가봤을 때 훨씬 강하게 느낀 단점들이 있었다는 점이다.

숭의동 한화꿈에그린의 경우 단지만 보면 나쁘지 않았다.

하지만 직접 가보니

• 주변 상권 부족
• 역까지의 애매한 거리
• 언덕
• 초등학교와 1km 이상의 거리
• 불편한 도로 환경

등이 눈에 들어왔다.

결국 매물 임장 자체를 하지 않기로 했다.

당시 결론은 간단했다.

"이곳보다 더 좋은 지역에서 살 수 있는 아파트가 있는데 굳이 이곳을 선택할 이유가 없다."

석남동은 더 극단적이었다.

금호어울림 자체는 상당히 마음에 들었지만 주변 공업지역 때문에 공기가 좋지 않다는 느낌을 받았다.

보고서에는 이런 문장을 적었다.

"내가 살고 싶지 않은 집을 남들이 살고 싶어할 것이라고 믿는 것만큼 바보 같은 생각은 없다."

지금 다시 읽어봐도 꽤 중요한 기준인 것 같다.

부동산은 결국 누군가가 실제로 살아야 하는 상품이다.

숫자로 표현하기 어려운 생활환경 역시 장기적으로는 수요에 반영된다.

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6. 그런데 왜 하계와 중계는 달랐을까?

중계동 임장 보고서를 다시 보면 다른 지역과 분위기가 꽤 다르다.

중계동을 조사하면서 가장 먼저 눈에 들어왔던 것은 학군이었다.

은행사거리 학원가가 존재했고 실제로 단지를 걸어다니면서도 학원이 굉장히 많다는 느낌을 받았다.

중계 무지개는 초·중·고가 단지 바로 옆에 있었고,

중계 그린은 초등학교를 품고 있는 대단지였다.

당시에도 이렇게 적었다.

"그린과 무지개 모두 중계여서 그런지는 몰라도 확실히 학원들이 많이 있었다."

특히 무지개 아파트는 은행사거리 접근성과 학교 접근성을 고려했을 때 교육 수요가 지속적으로 존재할 것이라고 생각했다.

여기에 또 하나의 요소가 있었다.

공급의 희소성이다.

당시 중계동 입지평가에서 노원구의 공급 항목을 최고 수준으로 평가했다.

신축 공급이 많았던 의정부·인천과 정반대였다.

그러니까 같은 4억 원대라도

의정부에서는 여러 선택지 중 하나였던 아파트가,

서울 노원에서는 서울에 진입할 수 있는 몇 안 되는 선택지였던 것이다.

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7. 하계 장미는 여기에 재건축이라는 옵션까지 있었다

최종적으로 실제 매수를 고민하면서 가장 많이 비교했던 단지가

중계 무지개,

하계 한신,

하계 장미였다.

처음에는 중계 무지개를 더 좋게 생각했다.

생활 인프라와 학군만 놓고 보면 충분히 납득할 수 있는 선택이었다.

그런데 실제 매물을 보고 생각이 조금 바뀌었다.

중계 무지개는 집 상태가 상당히 좋지 않았고, 재건축 측면에서도 당시 이미 안전진단을 통과했던 하계 장미보다 진행 단계가 뒤처져 있었다.

그래서 최종적으로 기록했던 순위가

중계 무지개 = 하계 한신 ≤ 하계 장미

였다.

그리고 시간이 지난 지금,

하계 장미는 당시 4억 5천만 원 수준에서 약 5억 9천만 원 수준으로 가장 큰 상승폭을 보였다.

물론 단순히 재건축 하나만으로 설명할 수는 없다.

하지만 생각해보면 장미아파트에는 여러 요소가 동시에 있었다.

• 서울
• 대단지
• 지하철 생활권
• 중계 생활권 공유
• 기존 생활 인프라
• 공급 희소성
• 재건축 기대

결국 하나의 장점이 아니라 여러 개의 수요 요인이 겹쳐 있었다.

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8. 가장 크게 배운 것은 '좋은 조건'과 '희소한 조건'은 다르다는 것

당시 나는 대략 이런 조건으로 아파트를 찾았다.

4억 원대 + 역세권 + 대단지 + 적당한 생활 인프라

조건 자체는 나쁘지 않았다고 생각한다.

그런데 지금 다시 보면 빠진 질문이 있었다.

이 조건을 가진 아파트가 이 지역에 얼마나 흔한가?

의정부에서

4억 + 역세권 + 대단지는 꽤 찾을 수 있다.

인천에서도 비슷하다.

그런데 서울에서

4억 + 역세권 + 대단지를 만족하는 아파트는 선택지가 급격히 줄어든다.

같은 조건인데도 희소성이 전혀 다른 것이다.

결국 내가 비교한 것은 같은 가격의 아파트였지만,

실제로는 전혀 다른 자산이었다.

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9. 서울이라고 무조건 오른 것도 아니다

여기서 한 가지 오해하면 안 되는 부분도 있다.

이번 결과가

서울이면 무조건 오른다.

라는 의미는 아니다.

실제로 내가 검토했던 월계동과 도봉동 단지들은 상당수가 당시보다 낮은 가격에 형성되어 있었다.

월계주공2단지,

초안2단지,

월계 성원4단지,

도봉 서원아파트 등은 재검증 결과 마이너스였다.

즉 같은 서울에서도 차이가 있었다.

이번 기록에서 오히려 중요하게 보이는 것은

서울이라는 큰 입지 위에 추가적인 수요 요소가 있었느냐는 점이다.

중계에는 학군과 학원가가 있었고,

하계에는 중계 생활권과 정비사업 기대가 있었다.

반면 상대적으로 이런 요소가 약했던 지역은 서울이라도 회복력이 약했다.

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10. 4년 전 임장을 다시 보면서 느낀 점

이번에 예전 임장 자료를 다시 열어보면서 의외였던 점은

당시에도 문제점을 대부분 알고 있었다는 것이다.

의정부는 공급이 많다는 것을 알고 있었다.

가능동은 좋은 단지지만 지역 자체의 입지가 약하다고 적었다.

숭의동은 다른 지역보다 매력이 떨어진다고 판단했다.

석남동은 직접 가보고 살고 싶지 않다고 생각했다.

중계동에서는 학군과 학원가의 가치를 직접 체감했다.

그리고 하계 장미에서는 재건축이라는 추가적인 가능성을 봤다.

정보가 없었던 것이 아니다.

다만 각각의 정보를 얼마나 중요하게 평가해야 하는지를 몰랐던 것 같다.

당시에는 브랜드, 세대수, 역과의 거리 같은 눈에 보이는 조건을 중요하게 생각했다면,

지금은 오히려 이런 질문을 먼저 할 것 같다.

이 지역으로 사람들이 굳이 이사 와야 하는 이유가 있는가?

가격이 떨어졌을 때도 이곳을 선택할 사람이 있는가?

주변에 이 아파트를 대체할 수 있는 주택이 얼마나 많은가?

앞으로 더 좋은 신축이 계속 공급되는 지역인가?

이 단지가 아니라 이 입지 자체를 사고 싶은 사람이 있는가?

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마무리

부동산을 공부하면서 흔히

입지가 중요하다

라는 이야기를 듣는다.

너무 많이 들어서 오히려 막연하게 느껴지는 말이다.

그런데 몇 년 전 직접 봤던 아파트의 가격을 다시 확인해보니 조금은 이해하게 된 것 같다.

입지가 좋다는 것은 단순히 지하철역이 가깝거나 마트가 있다는 뜻이 아니었다.

결국

사람들이 다른 선택지를 두고도 굳이 그곳에 살고 싶어 하는 이유가 있는가

에 가까운 것 같다.

그리고 그런 수요가 있는데 공급까지 쉽게 늘어나지 않는다면 희소성이 생긴다.

당시에는 같은 4억 원짜리 집이라고 생각했다.

하지만 4년이 지나고 보니

서울 노원의 4억과,

의정부의 4억과,

인천의 4억은

전혀 같은 4억이 아니었다.

이번 과거 임장 복기는 앞으로 다른 부동산을 볼 때 꽤 좋은 기준이 될 것 같다.

가격이 싼지를 보는 것보다,

왜 이 가격인지, 그리고 이 집을 미래에도 누군가가 사고 싶어 할 이유가 무엇인지를 먼저 생각해봐야겠다.

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※ 본 글의 가격은 과거 개인적으로 검토했던 매수 후보 가격과 2026년 9월 재검증한 시세를 단순 비교한 값이다. 실제 투자수익률은 취득세, 중개수수료, 대출이자, 보유비용 등 다양한 비용에 따라 달라질 수 있다.